Harga rumah yang sudah di sepakati belum menggambarkan jumlah uang yang akan keluar. Di atasnya ada sejumlah pajak yang kewajibannya terbagi pada penjual dan pembeli. Masing-masing dengan dasar hukum, tarif, dan waktu pembayaran yang berbeda. Salah membaca pembagian ini sering baru terasa di kantor notaris, ketika tagihan sebenarnya ternyata lebih besar dari perkiraan.
Daftar isi
Secara garis besar, penjual membayar pajak atas penghasilan yang ia terima dari melepas rumahnya. Sedangkan pembeli membayar pajak atas hak yang ia peroleh. Bila rumah di beli dari pengembang, ada satu lapis lagi berupa PPN yang melekat pada harga. Biaya notaris dan balik nama bukan pajak, tetapi ikut masuk perhitungan karena di bayar pada tahapan yang sama.
Dua Kewajiban di Tangan Penjual
Bagian penjual adalah PPh final. Negara memandang uang hasil penjualan rumah sebagai tambahan penghasilan. Sehingga tarifnya 2,5 persen dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini bersifat final, artinya penghasilan dari penjualan properti tidak di hitung ulang dalam SPT Tahunan. Dasar hukumnya adalah PP Nomor 34 Tahun 2016.
Tarif 2,5 persen tidak berlaku untuk semua keadaan. Pengalihan rumah sederhana atau rusun sederhana di kenai tarif 1 persen. Dan pengalihan tertentu seperti untuk kepentingan negara di kenai 0 persen. Sebagai gambaran, rumah yang di jual Rp600 juta dengan tarif umum menimbulkan PPh Rp15 juta. Dasar yang di pakai adalah nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.
Kewajiban penjual tidak berhenti pada pembayaran. Menurut penjelasan Direktorat Jenderal Pajak, penjual memiliki dua kewajiban, yaitu menyetor PPh final dan memvalidasi pembayaran tersebut. Bukti setor yang sudah di validasi inilah yang biasanya di minta PPAT sebelum akta jual beli di tandatangani. Penjual yang menunda urusan ini bisa menahan seluruh proses.
Bagian pembeli adalah BPHTB, yaitu bea atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Aturan terbarunya ada dalam UU HKPD, yang menetapkan tarif paling tinggi 5 persen. Da menyerahkan penetapan tarif di tiap kabupaten atau kota kepada peraturan daerah. Pembayarannya di tujukan ke daerah tempat rumah berada, sehingga pembeli perlu menanyakan aturan setempat, bukan angka dari kota lain.
Yang meringankan adalah NPOPTKP, nilai perolehan yang tidak di kenai pajak. Nilai ini di kurangkan dari dasar perhitungan, dan UU HKPD menyatakan pemerintah daerah dapat menetapkan NPOPTKP minimal Rp80 juta untuk perolehan hak pertama. Daerah boleh menetapkan angka yang lebih tinggi. Di DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP untuk perolehan hak pertama di tetapkan Rp250 juta.
Rumusnya sederhana: tarif di kalikan selisih antara nilai perolehan dan NPOPTKP. Pada rumah seharga Rp600 juta dengan NPOPTKP Rp80 juta dan tarif 5 persen. BPHTB yang harus di bayar adalah Rp26 juta. Angka NPOPTKP dalam contoh ini hanya ilustrasi, jadi pembeli sebaiknya memastikan nilai yang berlaku di daerahnya. Bila nilai transaksi lebih rendah dari NJOP, NJOP yang di pakai sebagai dasar penghitungan.
BPHTB harus di selesaikan sebelum nama pada sertifikat bisa di ganti. Sebab pembayarannya menjadi syarat utama proses balik nama dari penjual ke pembeli. Untuk masyarakat berpenghasilan rendah, pemerintah menyediakan keringanan. Menteri PKP menyebut adanya pembebasan BPHTB bagi MBR. Sehingga pembeli yang masuk kelompok ini sebaiknya menanyakan syarat dan prosedurnya sejak awal.
PPN Hanya Muncul Pada Rumah Baru
Perhitungan berubah ketika rumah Anda beli langsung dari pengembang. Penyerahan rumah baru dikenai PPN, dan dalam kondisi normal tarifnya 11 persen, di bebankan kepada konsumen, dan menjadi bagian dari harga yang di bayarkan. Rumah bekas yang di jual antar perorangan tidak terkena PPN, karena penjualnya bukan pengusaha yang memungut pajak tersebut.
Untuk tahun ini ada keringanan besar atas PPN itu. Melalui PMK 90/2025, pemerintah menanggung 100 persen PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar. Dan fasilitas ini berlaku bagi hunian berharga paling tinggi Rp5 miliar. Pembeli rumah subsidi dan rumah komersial yang masuk batas ini bisa menghemat puluhan juta rupiah, tergantung harga rumahnya.
Fasilitas tersebut punya syarat yang ketat. Rumahnya harus baru, siap huni, pertama kali di serahkan pengembang. Dan belum pernah di pindahtangankan, serta sudah mendapat kode identitas rumah. Penyerahannya di buktikan dengan akta jual beli di hadapan PPAT atau PPJB lunas di hadapan notaris. Di tambah serah terima nyata rumah. Rumah yang masih dalam proses bangun dan belum di serahterimakan belum memenuhi syarat.
Harga di atas Rp2 miliar tidak membuat insentif hilang sepenuhnya. Pengusaha kena pajak menerbitkan dua faktur pajak, kode 07 untuk bagian harga sampai Rp2 miliar yang PPN-nya di tanggung pemerintah. Dan kode 04 untuk sisa harga yang PPN-nya tetap di bayar pembeli. Pada rumah Rp3 miliar, misalnya, PPN 11 persen hanya di hitung atas Rp1 miliar sisanya, atau Rp110 juta.
Waktu menjadi faktor yang menentukan. Insentif ini di berikan untuk PPN terutang pada masa pajak Januari sampai Desember 2026. Transaksi yang AJB atau PPJB lunasnya baru terjadi tahun depan tidak otomatis mendapat fasilitas yang sama. Pembeli yang berencana akad dalam beberapa pekan ke depan perlu memastikan jadwal penandatanganan dan serah terima masuk tahun ini. Serta memeriksa apakah pemerintah memperpanjang aturan ini.
Notaris dan Balik Nama Menambah Tagihan di Luar Pajak
Di luar pajak, ada biaya yang tidak boleh terlewat dalam anggaran. Biaya notaris atau PPAT untuk pembuatan akta serta biaya balik nama di BPN umumnya di tanggung pembeli. Tetapi dapat di bagi dengan penjual sesuai kesepakatan. Kisaran biaya notaris di sebut antara 0,5 dan 1 persen dari nilai transaksi. Angka pastinya bergantung pada nilai transaksi dan kebijakan kantor notaris yang di pilih.
Undang-undang menentukan siapa yang wajib membayar suatu pajak, tetapi tidak melarang dua pihak mengatur siapa yang menanggung biayanya. Itu sebabnya negosiasi soal siapa yang memikul total PPh dan BPHTB kerap muncul di lapangan. Penjual yang meminta harga bersih, misalnya, menggeser beban PPh ke pembeli. Kesepakatan semacam ini perlu di tulis jelas dalam perjanjian pengikatan jual beli, lengkap dengan rincian siapa membayar apa.
Godaan menurunkan harga di akta agar pajak lebih kecil sebaiknya Anda hindari. Nilai yang di pakai untuk BPHTB tidak boleh jatuh di bawah NJOP, dan PPh di hitung dari nilai tertinggi antara harga transaksi dan NJOP. Akta dengan angka yang tidak wajar berisiko di koreksi. Dan dapat memicu sengketa di kemudian hari, baik bagi penjual maupun pembeli. Penghematan beberapa juta rupiah tidak sebanding dengan risiko tersebut.
Ringkasnya, penjual menanggung PPh final, pembeli menanggung BPHTB. Dan pembeli rumah baru dari pengembang menanggung PPN, yang untuk tahun ini bisa di tanggung pemerintah bila syaratnya terpenuhi. Sebelum menandatangani apa pun, minta PPAT atau pengembang menghitung semua komponen secara tertulis, termasuk NPOPTKP daerah dan status insentif PPN. Dengan rincian di tangan, tidak ada angka yang tiba-tiba muncul pada hari akad.
Perhitungan pajak yang tertulis sejak awal membuat perbandingan antar unit lebih jelas. Anda dapat meminta PT Tomoland menyusun rincian pajak dan biaya akta untuk unit yang di minati sebelum memutuskan!
📞 Layanan Informasi Lebih Lanjut:
WhatsApp / Telp: 0821-4212-5500
